不動産投資の分類（1棟マンション、区分マンション、1戸建て）とメリット・デメリット

不動産投資と言っても、色々な分類ができます。

サラリーマンでマンションの1部屋を購入しているケースは良く聞きますよね。また、稀に1棟まるごと購入している人もいます。

今回は不動産投資はどのような分類ができるのか、またそれぞれのメリット・デメリットを以下にあげたいと思います。

不動産投資をしてみたいなと思っている人は、まずは概要をつかんでください。

　①区分投資（マンションの1部屋購入）：対象は高収入のサラリーマンで節税したい人など

　　メリット：比較的賃貸需要が高い高立地に保有できる。減価償却を利用した節税ができる

　　デメリット：1部屋なので、入居者が決まらないと全ての返済を自己資金で行う必要がある。銀行評価は低くなりがちであり、2部屋、3部屋と買い進めると、突然借入ができなくなる（信用棄損という）。

代替家賃収入から銀行返済、固定資産税を払うとほとんどキャッシュは残らない

　②1棟投資（RC/鉄骨造）：不動産投資にてキャッシュフローを得たい人

　　メリット：土地の保有もセットになり、銀行評価が高くなる（もちろん物件によるが）。建物の減価償却期間が長く、転売時にも次の購入者の融資が付きやすくなる（RC47年、鉄骨造34年）。銀行評価が高い物件を購入していくと、銀行融資が続けられる可能性がある。

　　デメリット：賃貸需要が高い都心等だと物件価格が高くなる（利回りが低い物件が多い）。このため賃貸需要が読みずらい地方物件への投資が必然的に多くなる。

　③1棟投資（木造）：不動産投資にてキャッシュフローを得たい人

　　メリット：土地の保有もセットになり、銀行評価が高くなる。

　　デメリット：建物の減価償却期間は22年と短く、新築時には融資が付きやすいが、中古になると融資が付きづらくなる傾向がある（売却時に困ることが多い）。

　④1戸建て投資：中古戸建などの購入で高利回りや売却益を狙うパターン。DIY好きだと良いかも。

　　メリット：入居が決まると長く住んでもらえる傾向がある。1部屋なので、入居者が決まらないと全ての返済がのしかかる。

　　デメリット：部屋が大きく、修繕費用が高くなる傾向がある（特に地方の格安物件などでは、100平米で月5万とかの賃貸収入だと、修繕のほうが高くなったりもする）。

ざっと話をしましたが、いきなり難易度が高くなったでしょうか。

銀行評価が高い物件とは？、信用棄損？、減価償却？、都心の利回り？、平米あたりの家賃収入はどれくらいを目安に？など、徐々にブログで説明していきます。

今日はこの辺りで。